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Comprar a casa própria é o sonho da maioria dos brasileiros, mas a regularização de imóveis comprados é urgente e essencial. Aqui no Brasil, juridicamente, só é dono quem registra. Ou seja, sem regularização, sem imóvel. No entanto, em nosso país, propriedades irregulares são mais comuns do que pensamos.

É comum atribuírem esse fato ao excesso de burocracias do nosso sistema, aos altos custos para regularização ou também à falta de informação. Mas o que pode acontecer caso o registro não seja realizado? Continue lendo este artigo para saber quais são as principais informações sobre o processo de regularização e os passos que você deve seguir para regularizar um imóvel.

O que é preciso fazer para proceder à regularização de um imóvel?

A regularização de um imóvel possui nuances, mas a função é a mesma: garantir a legalização da posse ao atual possuidor da propriedade. Ou seja, quando se compra uma casa, um apartamento ou um prédio, é necessário atualizar a escritura e transferir o bem para o novo proprietário.

Também é importante fazer uma escritura de compra e venda no cartório de notas, assinada por ambas as partes. O documento será redigido pelo cartório, que entrega uma via assinada, a qual deve ser levada ao cartório de registro de imóveis — é recomendado levar a escritura para o registro de imóveis logo após a assinatura das partes.

Além de garantir legalidade, as escrituras e certidões são documentos extremamente necessários para formalizar a compra. Isso é a regularização de um imóvel.

Como identificar se o seu imóvel está irregular?

A seguir, confira algumas dicas de como avaliar se o seu imóvel encontra-se regular ou não. Veja:

Verifique o contrato de compra e venda

Esse documento consiste em informações fundamentais do que foi acordado entre vendedor e comprador, tais como o valor do imóvel e as formas de pagamento. Além disso, contém detalhes sobre ambas as partes envolvidas na negociação, por exemplo, dados pessoais, profissão e título eleitoral. Por ser considerado essencial na aquisição de um imóvel, é necessário que o contrato de compra e venda seja elaborado por um advogado especialista na área imobiliária.

Leia o contrato com atenção e verifique se atende às particularidades, como o valor da multa se porventura houver algum atraso na entrega. Se você concordar com todo o documento, assine-o. Não caia na armadilha de fazer negociação no boca a boca.

Observe a matrícula do imóvel

A matrícula é indispensável para todo imóvel. Ela é individual e exclusiva. Se for antiga e desatualizada, ou seja, a mesma entregue pelo vendedor quando o imóvel foi comprado, não significa necessariamente que há irregularidades, embora seja recomendado solicitar uma certidão de matrícula atualizada. Agora, se você não tem matrícula alguma, há um grande indicativo de que o imóvel está irregular.

Faça uma análise até o final da matrícula e procure pelo último “R”, em que consiste o termo “adquirente”. O nome do último “adquirente” deve ser o seu. Caso contrário, você não é o proprietário. Nela, também constam todas as informações relacionadas a compromissos de compra e venda, impedimentos, dívidas etc. A falta de alguma dessas informações também pode apresentar o imóvel como irregular.

Confira a documentação do imóvel

Nunca deixe de avaliar os documentos, tanto os do imóvel, quanto os das partes envolvidas na negociação. É importante conferir se tem:

• IPTU em dia;
• título de propriedade contendo o registro, o Habite-se e a planta baixa;
• averbação da construção com o registro de imóveis;
• certidão negativa de ônus;
• declaração de débitos condominiais nula.

É importante também solicitar os documentos de identificação do vendedor. Em casos de empresas, é essencial ter alguns dados, como número do CNPJ, contrato social e certidões de quitação dos tributos federais.

Qual é a importância de regularizar o imóvel?

Há diversos motivos que evidenciam a importância de regularizar um imóvel. O principal é que, constando irregularidades, a sua propriedade pode ser considerada clandestina e estará sujeita à fiscalização pelos órgãos competentes, podendo sofrer consequências, como multas. Caso o imóvel seja comercial, poderá perder o alvará de funcionamento.

Por isso, caso não queira sofrer as consequências e correr o risco de perder sua propriedade, é necessário que faça a regularização junto à prefeitura.

Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?

Os principais documentos necessários para se regularizar um imóvel são:

• Certidão Negativa de Débitos;
• Projeto Arquitetônico;
• Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra.

Além desses documentos, em casos de imóveis residenciais, também são imprescindíveis o Alvará de Construção e o Habite-se. Um arquiteto deve entrar com o pedido de aprovação do projeto junto à prefeitura para obtenção dos documentos. O preço médio para regularização de um imóvel residencial varia de 2% a 4% do valor total do imóvel, geralmente nos valores entre R$ 12.000,00 e R$ 24.000,00.

Em casos de imóveis comerciais, o primeiro passo é conferir se o zoneamento da região vai corresponder às expectativas da atividade que ali será implementada. Em seguida, entre com um pedido de aprovação do projeto original para adquirir o Auto de Conclusão. Apenas obtendo esses documentos é que o proprietário vai conseguir o alvará ou licença de funcionamento, e, assim, a regularização do ponto comercial estará completa. Já nesse caso, o preço médio para um imóvel industrial se tornar legal é de R$ 5.000,00.

Quais são as consequências de possuir um imóvel irregular?

A consequência mais comum do imóvel irregular é o impedimento de transferi-lo, seja por meio de venda, doação ou herança. Além disso, outros problemas usuais são:

• o imóvel ainda constar como bem pertencente ao vendedor, de forma que se corre o risco de perder a aquisição;
• não ser o proprietário, afinal só é dono quem tem o registro;
• complicações para vender a propriedade, uma vez que muitos investidores desistem de adquirir imóveis irregulares devido às dificuldades para posterior regularização;
• uma desvalorização do imóvel irregular em decorrência da falta de segurança que a propriedade causa ao comprador. Essa desvalorização pode ser de 30% a 40%, trazendo prejuízos mais altos do que o custo para a regularização;
• dificuldade de bancos financiarem imóveis irregulares;
• problemas na herança, visto que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a regularização do imóvel herdado é uma condição necessária em processo de inventário;
• problemas com a Prefeitura. Ou seja, se a prefeitura identificar irregularidades na propriedade, o responsável poderá ser multado. Em alguns casos, ela ainda pode determinar a demolição de edificações.

A regularização de imóvel pode ser um processo burocrático, mas, seguindo as nossas dicas sobre o procedimento, pode ser realizado sem grandes dificuldades.